10 May Vermietung von Immobilien einer GmbH an ihren Gesellschafter-Geschäftsführer

Ob bei der Vermietung von für den GmbH-Gesellschafter angeschafften bzw. hergestellten
Immobilien durch die GmbH an den eigenen Gesellschafter Umsatzsteuer in Rechnung zu
stellen ist und der GmbH dafür zugleich auch der Vorsteuerabzug zusteht, hängt davon ab, ob
die Überlassung eine unternehmerische Tätigkeit darstellt.

Nach der aktuellen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes sind dabei 3 Fälle zu unterscheiden, in denen es zur Versagung des Vorsteuerabzuges kommen kann. Grundsätzlich gilt: Liegt eine unternehmerische Vermietung der Immobilie durch die GmbH an ihren Gesellschafter zu Wohnzwecken vor, so hat die GmbH über den Vermietungsumsatz eine Rechnung samt Ausweis der 10%igen Umsatzsteuer auszustellen. Für die mit der Anschaffung bzw. Herstellung der Immobilie an die GmbH verrechneten Umsatzsteuerbeträge steht der GmbH dafür der Vorsteuerabzug in Höhe von 20% zu.
Aus der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes ergibt sich, dass es im Zusammenhang mit der Nutzungsüberlassung einer Immobilie an eine der GmbH nahestehende Person (wie insbesondere den Gesellschafter) in 3 Fällen jedoch zur Versagung des Vorsteuerabzuges kommen kann:

1. Bloße Gebrauchsüberlassung

Erfolgt die Überlassung der Nutzung einer Wohnimmobilie an den Gesellschafter nicht deshalb, um Einnahmen zu erzielen, sondern um dem Gesellschafter einen Vorteil zuzuwenden, so fehlt es an einer wirtschaftlichen (unternehmerischen) Tätigkeit. Es liegt somit eine bloße Gebrauchsüberlassung vor, die keine unternehmerische Tätigkeit darstellt. Als Rechtsfolge steht der Vorsteuerabzug aus der Errichtung bzw. Anschaffung des Gebäudes auf Ebene der GmbH nicht zu, wobei die allfällig tatsächlich bezahlten Mieten auch nicht der Umsatzsteuer unterliegen.

2. Nicht fremdübliche Nutzungsüberlassung an besonders repräsentativen Wohngebäuden

Die zweite Kategorie bilden Wohngebäude, die schon ihrer Erscheinung nach (etwa besonders repräsentative Wohngebäude) bloß für die private Nutzung durch den Gesellschafter bestimmt sind. Wesentlich ist dabei das Erscheinungsbild im Zeitpunkt der Errichtung sowie die geografische Lage des Objektes. Erreicht bei derartigen Gebäuden die tatsächliche Miete bei der Überlassung an den Gesellschafter nicht eine (nahezu) fremdübliche Höhe (die Hälfte einer fremdüblichen Miete wäre hier nicht ausreichend), ist der Vorsteuerabzug für Vorleistungen aus der Errichtung auf Ebene der GmbH ebenfalls zur Gänze ausgeschlossen. Die tatsächlich gezahlte Miete unterliegt dafür nicht der Umsatzsteuer.

3. Nicht fremdübliche Vermietung von im Betrieb einsetzbaren Gebäuden

Liegt einer der beiden oben genannten Fälle nicht vor und handelt es sich somit um jederzeit im betrieblichen Geschehen (z.B. durch Vermietung an fremde Personen) einsetzbare Wohnimmobilien, so ist weiters zu prüfen, ob die für die Überlassung der Immobilie tatsächlich geleistete Miete weniger als 50% der fremdüblichen Miete beträgt oder nicht. Als fremdübliche Miete ist entweder die Marktmiete (bei Vorliegen eines funktionierenden Mietenmarkts) oder die sogenannte Renditemiete (sofern kein funktionierender Mietenmarkt vorliegt; in der Regel zwischen 3% bis 5% der Anschaffungs- oder Herstellungskosten) heranzuziehen. Beträgt die Miete weniger als 50% der fremdüblichen Miete, steht kein Vorsteuerabzug aus den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der Immobilie zu; die Mieten unterliegen nicht der Umsatzsteuer. Werden mindestens 50% der fremdüblichen Miete entrichtet, steht der Vorsteuerabzug zu. Die der Umsatzsteuer zu unterziehende Miete ist auf die fremdübliche Miete anzuheben.

Trotz der jüngsten Präzisierungen durch den VwGH ist die Überlassung von Immobilien an den Gesellschafter einer GmbH nicht nur aus umsatzsteuerlicher Sicht, sondern auch aus ertragsteuerlicher Sicht stets anhand des Einzelfalles zu prüfen. Für die steuerliche Anerkennung solcher Gestaltungen ist jedenfalls eine sorgfältige Planung und Dokumentation im Vorfeld empfehlenswert. Wir unterstützen und beraten Sie dabei gerne!